Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus zu verkaufen, ist keine alltägliche Transaktion. Eigentümer sehen sich mit einer Reihe rechtlicher und emotionaler Aspekte konfrontiert, die weit über den klassischen Immobilienverkauf hinausgehen. Dennoch: Auch mit bestehendem Mietverhältnis kann eine Immobilie attraktiv veräußert werden – wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
Zielgruppe und Wert einer bereits vermieteten Immobilie
Es ist nicht selbstverständlich, dass jeder Kaufinteressierte bereit ist, eine bereits vermietete Wohnung zu erwerben. Insbesondere private Käufer suchen häufig nach leerstehenden Immobilien zur Selbstnutzung. „Hier bieten sich jedoch spezielle Möglichkeiten für Verkäufer, da vermietete Immobilien besonders für Kapitalanleger interessant sind, denen es vorrangig um die Mieteinnahmen geht“, erklärt Philipp Schmidt-Bovendeert, Geschäftsführender Gesellschafter von Dr. Schmidt-Bovendeert Immobilien im Westerwald.
Bei der Bewertung solcher Immobilien verschieben sich die üblichen Kriterien: Neben Lage, Zustand und Ausstattung spielen nun auch Mietrendite, die Qualität des Mietverhältnisses und die langfristige Wertsteigerung eine wesentliche Rolle. „Ein Verkäufer sollte seine Immobilie gezielt als Anlageobjekt präsentieren, um durch eine transparente Darstellung der Renditekennzahlen das Vertrauen der Investoren zu gewinnen und die Verkaufschancen zu verbessern“, führt Schmidt-Bovendeert weiter aus.
Kommunikation auf gleicher Augenhöhe mit den Mietern
Der erfolgreiche Verkauf einer vermieteten Immobilie setzt oft die Einbeziehung der Mieter voraus. Obwohl gesetzlich erlaubt, sollte der Verkauf transparent kommuniziert werden, um ein positives Verhältnis zu wahren und den Prozess zu erleichtern. Mieter müssen über den Wechsel des Eigentümers informiert werden, und Besichtigungen sollten angekündigt werden, da der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintritt.
„Eine offene und respektvolle Kommunikation kann dazu beitragen, Ängste der Mieter zu zerstreuen und mögliche Konflikte zu vermeiden. Nicht selten zeigen Mieter selbst Interesse am Kauf oder kennen potenzielle Käufer, was neue Möglichkeiten eröffnet“, betont Schmidt-Bovendeert. Wichtig dabei ist, die Rechte und Pflichten beider Seiten zu achten.
Marktchancen und rechtliche Rahmenbedingungen abwägen
Der Erfolg beim Verkauf einer vermieteten Immobilie hängt sowohl von der Immobilie selbst als auch vom Marktgeschehen ab. „In Phasen, in denen Anlageobjekte gefragt sind und die Zinsen niedrig stehen, erfreuen sich vermietete Wohnungen großer Beliebtheit“, erläutert Schmidt-Bovendeert. Steigen jedoch die Zinsen und sinken die Renditeerwartungen, könnten Investoren vorsichtiger werden.
Zusätzlich spielen gesetzliche Regelungen wie Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und Anforderungen an die energetische Sanierung eine Rolle bei der Attraktivität einer Immobilie. „Eigentümer sollten daher die Marktentwicklungen stets im Auge behalten und den Verkaufszeitpunkt professionell bewerten lassen“, rät Schmidt-Bovendeert. Mit der richtigen Verkaufsstrategie kann auch unter schwierigen Bedingungen ein angemessener Preis erzielt werden.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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